Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?
Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser (25–50 °C) vermehren, besonders in Warmwasserspeichern, selten genutzten Leitungen und Duschköpfen. Werden sie eingeatmet (z.B. als Aerosol beim Duschen), können sie schwere Lungenerkrankungen verursachen – die Legionärskrankheit (Legionellose).
In Deutschland treten jährlich ca. 2.000–3.000 gemeldete Fälle auf, die Dunkelziffer ist deutlich höher. Besonders gefährdet: ältere Menschen, Immungeschwächte und Raucher.
Wann ist die Legionellenprüfung Pflicht?
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt eine regelmäßige Legionellenprüfung vor für:
- Gewerbliche Trinkwassererwärmung in Gebäuden mit Vermietung (Mehrfamilienhäuser mit Warmwasser-Speicher > 400 Liter ODER Leitungsinhalt > 3 Liter zwischen Speicher und Entnahmestelle)
- Öffentliche Gebäude: Hotels, Krankenhäuser, Schulen, Schwimmbäder, Fitnessstudios
Prüfintervall: Alle 3 Jahre (gewerblich), jährlich (öffentlich).
Nicht betroffen:
- Einfamilienhäuser (selbst bewohnt)
- Zweifamilienhäuser (selbst bewohnt, eine Wohnung vermietet, wenn Vermieter selbst im Haus wohnt)
- Gebäude ohne zentrale Warmwasserbereitung (nur Durchlauferhitzer)
Ablauf und Kosten der Legionellenprüfung
Ablauf:
- Akkreditiertes Labor wird beauftragt
- Probennahme an definierten Stellen (Warmwasserabgang Speicher, Zirkulation, entfernteste Entnahmestelle)
- Mindestens 3 Proben pro Anlage
- Laboranalyse dauert ca. 10–14 Tage
- Ergebnis wird dem Eigentümer und ggf. dem Gesundheitsamt übermittelt
Kosten:
| Leistung | Kosten |
|---|---|
| Probennahme + Laboranalyse (3 Proben) | 150–300 € |
| Jede weitere Probe | 30–60 € |
| Beprobung großes MFH (6+ Proben) | 250–500 € |
Grenzwerte und Maßnahmen bei Überschreitung
Die Trinkwasserverordnung definiert folgende Werte:
| Ergebnis (KBE/100 ml) | Bewertung | Maßnahme |
|---|---|---|
| < 100 | Kein Handlungsbedarf | Nächste reguläre Prüfung in 3 Jahren |
| 100–1.000 | Technischer Maßnahmenwert überschritten | Meldung Gesundheitsamt, Ursachensuche, Gefährdungsanalyse, Maßnahmen einleiten |
| 1.000–10.000 | Hohe Kontamination | Sofortige Maßnahmen + Nachprüfung |
| > 10.000 | Extrem hohe Kontamination | Nutzungseinschränkung (z.B. Duschverbot), sofortige Sanierung |
Typische Sanierungsmaßnahmen: Thermische Desinfektion (Aufheizen auf > 70 °C), Spülung stagnierender Leitungen, Austausch veralteter Leitungen, Optimierung der Warmwassertemperatur (mind. 60 °C am Speicher).
Legionellen vorbeugen: Praktische Tipps
- Warmwasser-Temperatur: Mindestens 60 °C am Speicherausgang, mindestens 55 °C an der Entnahmestelle
- Stagnation vermeiden: Alle Entnahmestellen regelmäßig nutzen (mind. 1× pro Woche). Nach Urlaub: alle Hähne 3–5 Minuten durchlaufen lassen.
- Zirkulation: Warmwasser-Zirkulationspumpe nicht dauerhaft abschalten – auch nicht zum Stromsparen
- Totleitungen entfernen: Nicht mehr angeschlossene Leitungsstücke (z.B. nach Umbau) können Keimherde sein
- Duschköpfe reinigen: Kalkablagerungen in Duschköpfen und Perlatoren regelmäßig entfernen
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter einer Eigentumswohnung die Legionellenprüfung veranlassen?
Die Prüfpflicht liegt beim Gebäudeeigentümer bzw. der WEG-Verwaltung. Als Einzelvermieter in einer Eigentümergemeinschaft sind Sie über die WEG-Verwaltung an der Prüfpflicht beteiligt. Kosten werden als Betriebskosten umgelegt.
Was droht bei Nicht-Prüfung?
Ein Verstoß gegen die Prüfpflicht ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeldern bis zu 25.000 € geahndet werden. Im Schadensfall (Legionellose bei Mietern) haftet der Vermieter/Eigentümer.
Kann ich die Legionellenprüfung als Vermieter auf Mieter umlegen?
Ja. Die Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung sind als Betriebskosten umlagefähig (§2 Nr. 2 BetrKV). Die Kosten etwaiger Sanierungsmaßnahmen hingegen nicht.
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